股东追问新城如何创造更好回报马尿藤
2022-08-12
股东追问新城如何创造更好回报
股东追问新城如何创造更好回报
商南美的空调维修 5月19日下午，新城控股在公司总部召开了2019年年度股东大会，董事长王晓松携同曲德君、管有冬等一众管理层出席。
例行完成前半部分报告、投票等流程后，开始进入问答环节。与此前一样，仍是由王晓松主要负责回答，稍有不同的是，这一次他身边还多了一位老成持重的曲德君负责进行补充。
据现场股东介绍，出席会议的股东超过了60人。
2019年，新城控股累计合同销售金额约2708亿元，同比增长22.48%；实现营业收入858.47亿元，归属于上市公司股东净利润126.54亿元，同比增长58.58%和20.61%；归母净利率为14.74%，毛利率32.64%。
尽管过去这一年对于新城而言并不平静，但股东们似乎对王晓松交出来的这份答卷还算满意。
据出席会议的股东转述，长达一个小时的问答环节中，众人几乎没有提到任何有关去年数据的问题，吾悦广场、商业板块和未来拿地节奏成为了讨论焦点。
该股东介绍说，王晓松上位这一年算是达到了外界的基本预期。因此，众人对其未来能带着新城走到何方颇为好奇。
新城换帅一年
以前我80%、90%的精力是以公司的内控为主，剩下10%-20%则是和政府、同行打交道。职位调动之后，我的精力就基本上变成匙叶草了四六开，这是一年里我最大的感受。
据出席会议的股东介绍，王晓松上任之后，对公司内容和管理体系投放的精力大幅减少，把更多精力放在了对外沟通上。
借着这个话题，王晓松夸赞了新城的管理层们：以前我遇上一件事只关注我应该怎么做，做得对不对；但是当角色转变之后，你会发现不需要关注事物本身，只要你用对了人，他就能帮你解决掉这件事情。
2019年7月，在遭遇了黑天鹅事件后，新城迎来了一波人事变动。除了王晓松继任董事长外，被外界视为第一位救火队长的曲德君也在同一时期上任新城发展(7.12, -0.12, -1.66%)执行董事兼副董事长。
一年之后，曲德君被调任到新城控股联席总裁的职位上。
在一干老将协助下，王晓松总算基本上将新城从黑天鹅的阴影中拉了出来。
不过，毕竟新城换帅刺黄芩仅过去了一年时间，王晓松究竟能够带着新城走到哪一步，股东们心中仍存在着问号。
据转述，现场有一位股东直接向王晓松发问：两三年内，新城控股会变成什么样子，能不能给我们创造更好的回报？
对此，王晓松并未直接给出答案，而是先谈起了新城过去二十几年的发展经历。
王晓松说，新城是习惯于每到一个阶段就去思考下一个十五年怎么做。现场股东介绍，根据王晓松的总结，新城前15年是靠住宅开发，随着调控越来越严，新城目前虽然住宅开发这部分销售额很高，但利昌邑润率却在急剧下降。
因此，新城近几年利润和现金流来源主力已经从住宅开发慢慢变成了包含着住宅业务的商业开发。而未来，收益和利润可能会来自于商业管理。
愿望就是把新城做成百年老店，这是王晓松的原话。
多拿地与规模之问
过去一年，新城控股共计新增土地储备72幅，新增总建筑面积约2508.47万平方米，平均楼面地价为2421.48元/平方米，商业综合体项目新增1443.75万平方米。
据现场股东介绍，新城2020年的投资策略改变为多拿地、不拿错地。但根据提交股东大会的投资计划看，新城2020年提请授权的投资额度为3000亿元，与上一年持平。
既要多拿地又不增加预算，听起来有些自相矛盾。
以前，他们的区域公司想要获取项目，首先会想到从内部资源进行支出，这也是最快捷的一种方式。参会股东介绍说，新城以往对外投资更多是依靠集团内部资源。而今年，新城开始要求所有区域公司拿项目要创新投资。
据转述，王晓松对于所谓创新投资的解释是：能让别人帮你操作，帮你多投资或者是帮你找投资，目的就是尽量减少总部的支出。
对此，王晓松打了个比方，未来新城总部就相当于天使投资人，而区域公司想要获得支持，需要先阐释清楚项目的优势是什么。
虽然王晓松表示这样做是为了倒逼区域公司提升运营能力，但有股东认为，这或许也是新城为了确保资金流动性安全，以面对未来各种不确定因素的一种措施。
而王晓松也表示，相对来说只有这样，才可以在同样资金下拿到比以前更多的土地。
不难看出，新城的发展策略仍然秉持着一种谨慎的态度。同样也是基于这种谨慎，王晓松给新城定下了一个负增长的销售目标。
在此前的业绩会上，王晓松曾表示：本来想要提的销售目标是和去年持平，但考虑到疫情的影响，一季度的影响就有大概10%，因此全年定了2500亿的目标。
不过，王晓松并不认为这意味着新城在往收缩的方面走，表示从推货货值和去化率来看，2500亿是属于比较中性的数据。
据股东的转述，王晓松在股东大会上指出，当前房地产市场基本已经到了一个天花板。
打比方说，整个大蛋糕顶部已经在了，小的企业还冲千亿，千亿希望到两千亿，前二十希望进前十，前几位希望保持10%的增长率。但蛋糕就这么大，未来可能会慢慢有一些收缩。
吾悦广场天花板
王晓松谈完对住宅方面的看法后，针对越来越多开发商涌入商业地产领域，有股东向王晓松提出问题：是否担心越发激烈的行业竞争，吾悦广场的天花板又在哪里？
对此，王晓松表示自己并不会太过担心。
据现场股东介绍，在王晓松看来，商业和住宅开发有诸多区别，如果有开发商冲进这个领域并想一两年内能够快速发展扩张的话，无疑是一种风险较大的行为。
商业地产是一个非常体系化的事情，而这也是为什么新城从09年涉足商业，足足过了6年时间才开始有能力去快速扩张。从王晓松的话语中，能够看出他对于新城的商业地产开发模式颇有自信。
基于这样的信心，王晓松表示，自己可能在三四年之后会有所担心，因为大家这几年可能该吃的亏也都吃了，也形成了自己的一套模式。到那个时候，竞争会比现在会更加激烈。
所以，新城也希望在三四年之内把能够布局的一些项目，全部能够布局完。
话虽如此，但他（王晓松）其实还是挺谨慎的。据股东介绍，新城今年原定计划是开业37座吾悦广场，但受到疫情影响，在实地考察了各个城市的复工情况后，决定将开业计划下调到30座。
根据该计划，到今年年底，新城吾悦广场开业数量将为93座。
王晓松的谨慎不难理解，疫情对人们的出行造成了极大阻碍，也导致了购物中心等商业项目受到较大冲击。据了解，去年底新城整体出租率是99.16%，截至上周，降到了95%。
虽然数据有所下滑，但新城管理层表示，出租率仍算较为稳定。同时，吾悦广场的租售比也处于一个合理水平。
另外，我们现在的商业利润率大概在60%左右，未来能够继续提升。
至于天花板在哪里，据股东介绍，在王晓松的心里，吾悦广场要达到天花板至少还需要好几年时间。
该股东称，新城曾做过相关市场测算，根据结果，2019年底8万方以上大型购物中心大约是2000座出头。其中，去年新开业的约有254座。
新城估计，2025年时，大型购物中心项目开业数量会在3500座左右。换而言之，接下来这五年里将会开出1400座左右大型购物中心项目。
基于这一测算，王晓松今年给新城定的指标是拿下40个吾悦广场，并且每年都会根据这个计划来推进。
不过，王晓松还是谨慎地补了一句：能不能拿到不一定，我们当然希望能够拿到。
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